در حالی که تقاضا برای خرید آپارتمانهای ریزمتراژ در تهران روزبهروز در حال افزایش است، بازار با یک ناترازی شدید بین عرضه و تقاضا مواجه شده است. کاهش قدرت خرید متقاضیان، آنها را به سمت خانههای کوچکتر سوق داده، اما قوانین دستوپاگیر شهرداری، مانعی جدی بر سر راه سازندگان برای پاسخ به این نیاز بازار ایجاد کرده است. در این گزارش، به بررسی چالشها و پیامدهای این ناترازی میپردازیم.
استقبال بیسابقه از ریزمتراژهای قدیمی
بررسی نبض بازار مسکن تهران نشان میدهد که واحدهای کمتر از ۵۰ و حتی ۴۰ متر، محبوبترین گزینهها برای خریداران مصرفی و سرمایهگذاران خرد هستند. این استقبال باعث شده تا قیمت پیشنهادی در این بخش از بازار، رشد قابلتوجهی داشته باشد.
آمارها در ۱۰ روز ابتدایی اردیبهشتماه نشان میدهد:
- میانگین قیمت: برای آپارتمانهای زیر ۴۰ متر در مناطق ۹ تا ۱۸ (نیمه جنوبی تهران)، حدود ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان در هر مترمربع است.
- ویژگیها: میانگین سن این بناها حدود ۱۹ سال و میانگین متراژ آنها ۳۷ مترمربع برآورد میشود.
- مقایسه: در حالی که متوسط قیمت در کل شهر تهران به ۱۶۰ میلیون تومان رسیده، قیمت پایینتر ریزمتراژها باعث شده تا این واحدها همچنان در استطاعت گروه بزرگتری از شهروندان باقی بمانند.
چرا بازار با کمبود عرضه مواجه است؟
با وجود نیاز مبرم بازار، سهم واحدهای ریزمتراژ از فایلهای فروش، تنها بین ۲.۵ تا ۵ درصد است. دلیل اصلی این ناترازی، نبودِ عرضه جدید (میکروآپارتمانها) است. سازندگان آماده پاسخ به این ذائقه جدید هستند، اما ضوابط شهرداری همچون «قانون الزام تأمین ۱۰۰ درصدی پارکینگ»، عملاً اجازه تولید واحدهای کوچک را از سازندگان سلب کرده است.
در حال حاضر، میانگین متراژ در جوازهای ساختمانی صادر شده در تهران حدود ۱۲۰ مترمربع است؛ رقمی که با نیاز واقعی و قدرت خرید بخش بزرگی از جامعه فاصله زیادی دارد.
ضرورت تغییر در ضوابط شهرسازی
سیاستگذاران حوزه مسکن باید بدانند که تغییر در قوانین ساختوساز، کلید حل دو معضل اساسی است:
- خروج از رکود ساختوساز: با تسهیل قوانین، سازندگان رغبت بیشتری برای تولید واحدهای کمتر از ۶۰ متر پیدا میکنند.
- بهبود دسترسی به مسکن: رفع موانع موجود، امکان خانهدار شدن بخش بزرگی از خانوارهای تهرانی را فراهم میکند که در شرایط فعلی، توان خرید واحدهای بزرگمتراژ را ندارند.
نتیجهگیری
اگر شهرداری تهران نسبت به اصلاح ضوابط معماری و شهرسازی (بهویژه در خصوص تأمین پارکینگ برای واحدهای کوچک) اقدام نکند، فاصله عرضه و تقاضا در بازار ریزمتراژها بیشتر شده و قیمتها در این بخش همچنان با رشد غیرمتعارفی همراه خواهد بود. وقت آن رسیده است که ضوابط شهرسازی با واقعیتهای اقتصادی امروز جامعه همسو شود.